Condomínio precisa autorizar aluguel por curta temporada
Por: Marcela Villar
Fonte: Valor Econômico
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o aluguel de imóveis
por curta temporada precisa de autorização do condomínio — a regra seria a
vedação. Em placar apertado, de 5 a 4, prevaleceu o voto da relatora, ministra
Nancy Andrighi. Ela entendeu que esse tipo de aluguel é “atípico” porque
desvirtua a natureza residencial do imóvel, já que se torna uma exploração
econômica. Por isso, só pode ser feito se aprovado por dois terços dos
condôminos, em assembleia. Cabe recurso.
Como a decisão não foi dada em recurso repetitivo, não é um precedente que
vincula o Judiciário, mas consolida o entendimento das duas turmas de direito
privado da Corte. Portanto, o precedente deve orientar as instâncias inferiores.
O caso é relevante para o Airbnb, parte interessada no processo. A empresa tem
enfrentado derrotas tanto no STJ — a atual jurisprudência da Corte lhe é
desfavorável — quanto no mundo. Algumas capitais na Europa, como Berlim,
Lisboa e Barcelona, assim como Nova York, nos Estados Unidos, têm imposto
restrições à essa modalidade de locação.
A decisão do STJ se alinha com um dos projetos de lei da reforma do Código Civil,
o nº 4/2025, atualmente no Senado. O artigo 1336 diz que, em condomínios
residenciais, donos da unidade habitacional “salvo autorização expressa na
convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de
hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por
quaisquer outras modalidades de oferta”.
A Airbnb é representada pelo ex-ministro da Justiça e ex-advogado-geral da
União José Eduardo Cardozo, hoje sócio do Martins Cardozo Advogados
Associados. Na sustentação oral, ele disse que a restrição do aluguel por
temporada pode gerar danos à economia brasileira. Isso porque o Airbnb, em
2024, teria movimentado R$ 100 bilhões, além de empregar 627 mil pessoas e ter
pago R$ 8 bilhões em tributos. “As restrições, atingem, assim, a economia do país,
os cofres públicos”.
O advogado também disse que o Airbnb responde hoje por 5,2% da atividade
turística do Brasil e que 46% dos locadores usam essa renda para se sustentar.
Além disso, a plataforma ajudaria a desenvolver o turismo em locais onde não há
atividade hoteleira, uma vez que, segundo ele, 650 mil locatários usaram o site
onde não havia hotéis.
No julgamento, os ministros discutiram se o contrato de aluguel por curta
temporada tem natureza jurídica de locação residencial ou de hotelaria (REsp
2121055). A relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que ele é “atípico”,
porque há “exploração econômica” e “profissionalização do serviço”, sobretudo
por plataformas digitais, como o Airbnb.
Na visão da ministra, deve ser aplicado o artigo 1351 do Código Civil, que prevê
que a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária — de
residencial para comercial ou para exploração econômica de curta temporada —
depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme
alteração pela Lei nº 14.405/2022.
Para a relatora, é preciso considerar que aluguel por plataformas digitais traz alta
rotatividade aos condomínios, o que pode comprometer a segurança e
salubridade. Ela lembrou de precedentes da 3ª e 4ª Turmas do STJ, que
permitiram a vedação, mas entenderam que não havia descaracterização da
natureza residencial. Nancy entendeu que sim, por conta da exploração
econômica.
Ambas as turmas do direito privado entendem que mera disponibilização de
imóvel em plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial do
imóvel. É possível que preenchidos os requisitos formais para tanto, um
condômino oferte seu apartamento para locação residencial por temporada ou
não, utilizando tal meio. Contudo, a reiterada exploração econômica e
profissionalização desse serviço, essa sim, descaracterizam a destinação
residencial”, afirmou.
A ministra destacou dois julgados. Um deles foi o da 4ª Turma, que julgou a
locação por curta temporada de múltiplos aposentos em um mesmo
apartamento. A decisão foi que existindo previsão no condomínio impondo a
destinação residencial do imóvel, seria indevido o aluguel (REsp nº 1.819075).
Já em um julgado da 3ª Turma, os ministros ressaltaram que é preciso considerar
a afetação do sossego, salubridade e segurança causada pela alta rotatividade ao
impor a restrição. O acórdão diz que ainda que a "exploração econômica de
unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo,
caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com
a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio" (RESP nº
1884483).
A relatora manteve o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais
(TJMG). Ela foi acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul
Araújo, Maria Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
O ministro Antonio Carlos Ferreira divergiu, sendo seguido pelos ministros
Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o desembargador Luís Carlos
Gambogi. Eles defenderam que o direito de propriedade, previsto na Constituição
Federal, não poderia ser limitado por uma convenção de condomínio e que o
dono do apartamento poderia explorá-lo como bem entendesse.
No caso analisado pelos ministros, uma senhora de Minas Gerais que herdou o
imóvel do pai queria alugá-lo pelo Airbnb, o que foi vetado pelo síndico. Não
havia vedação prevista no condomínio, segundo a advogada que representa a
dona do apartamento, Anna Maria da Trindade dos Reis, sócia do Trindade &
Reis.
Ela defendeu que se o condomínio quisesse estabelecer uma limitação, deveria
se reunir em assembleia e aprovar a restrição por votação de dois terços dos
presentes. A advogada foi procurada pelo Valor após o julgamento, mas não
retornou.
Alexandre Matias, sócio da Advocacia Maciel, concorda com a divergência. Diz
que a decisão do STJ fere os princípios do direito civil e a autonomia privada.
"Inverte a lógica do Código Civil de que aquilo que não está proibido, está
liberado. A simples utilização de um imóvel em Airbnb não descaracteriza a
função social e transforma o uso residencial em comercial", avalia.
Regina Céli Martins, sócia do VBD Advogados, diz que a decisão limita o direito
de propriedade, o que é preocupante. "Na prática, acredita-se, apenas os
condomínios mais novos, que já previram tal situação em convenção, é que
poderão realizar as locações por curtíssima temporada, ou condomínios em que
dois terços dos condôminos alterem a convenção para permitir" diz.
Por meio de nota, o Airbnb diz que “a decisão do STJ refere-se a um caso
específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via
Airbnb em condomínios” Para a empresa, “proibir ou restringir a locação por
temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu
imóvel”. Neste contexto, diz, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá
ao lado dos anfitriões. “Esta decisão impacta não só os anfitriões, mas todo o
ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais",
conclui.
Procurada pelo Valor, a defesa do condomínio do Edifício Residental Saint Tropez,
onde fica o apartamento objeto da discussão não foi encontrada.